Urbanisme : les délais de recours drastiquement réduits par la loi du 26 novembre 2025

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, publiée au Journal officiel du 27 novembre 2025 et entrée en vigueur le 28 novembre 2025, modifie en profondeur les délais de recours applicables aux autorisations d’urbanisme.

Désormais, le délai pour former un recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme est réduit à un mois. Le silence gardé par l’administration pendant deux mois vaut toujours décision de rejet. Surtout, l’exercice d’un recours gracieux ou hiérarchique ne proroge plus le délai de recours contentieux, conformément au nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme.

Cette réforme concerne les décisions de non-opposition à déclaration préalable, les permis de construire, d’aménager ou de démolir, ainsi que les décisions de refus ou de retrait d’une autorisation d’urbanisme.

En l’absence de dispositions transitoires, ces nouvelles règles, qui affectent la substance du droit au recours pour excès de pouvoir, ne s’appliquent qu’aux recours dirigés contre des décisions intervenues après l’entrée en vigueur de la loi, soit à compter du 28 novembre 2025, conformément à une jurisprudence constante du Conseil d’État.

Cette évolution impose une vigilance accrue : le recours gracieux ne permet plus de sécuriser ou de prolonger le délai contentieux, rendant indispensable une analyse juridique rapide de toute décision contestable.

Que vous résidiez à Nice ou ailleurs dans les Alpes-Maritimes, vous pouvez contacter le Cabinet de Maître Lou Bessis-Osty en cas de questions sur les délais de recours contre une autorisation de construire.