Quels sont les délais pour contester un permis de construire ? | Avocat Nice et Alpes-Maritimes

Qui peut contester un permis de construire ?

Pour contester un permis de construire, vous devez justifier d’un intérêt à agir :
➡️ être directement impacté par le projet (gêne de jouissance, perte d’ensoleillement, dégradation du paysage, etc.).
➡️ être voisin immédiat ou occupant du bien concerné.
/!/ Sans intérêt à agir, votre recours sera irrecevable devant le tribunal administratif.

Délai principal pour contester : 2 mois

Le délai de recours principal contre un permis de construire est de deux mois à compter du premier jour d’affichage régulier du permis sur le terrain du projet.

✔️ Le panneau doit être visible depuis la voie publique.
✔️ Il doit rester affiché continûment pendant deux mois pour que ce délai court normalement.
➡️ À défaut d’affichage conforme, le délai peut ne pas commencer à courir, ou se prolonger jusqu’à 6 mois après l’achèvement des travaux.

/!/ C’est le point le plus important : le délai commence à courir à partir de l’affichage sur le terrain et non de la notification en mairie ou au service urbanisme.

Recours gracieux et contentieux : quelles différences ?

Recours gracieux

✔️ Facultatif mais parfois utile.
✔️ Il s’agit de demander à la mairie (ou au préfet) de retirer le permis avant de saisir le tribunal.
✔️ Depuis la réforme, le recours gracieux doit être déposé rapidement (souvent 1 mois après affichage), mais il ne prolonge plus automatiquement le délai de deux mois pour saisir le juge.

Recours contentieux devant le tribunal administratif

✔️ C’est le recours principal pour demander l’annulation du permis de construire.
✔️ Il doit être déposé dans les deux mois suivant le début du délai ou, dans certains cas, dans un délai plus large si l’affichage est irrégulier.

Conditions formelles à respecter

Pour que votre recours soit recevable, vous devez :
✔️ démontrer votre intérêt à agir (impact direct sur votre bien) ;
✔️ former le recours dans les délais légaux (2 mois, sinon 6 mois après travaux si affichage irrégulier) ;
✔️ notifier votre recours à la mairie et au titulaire du permis dans les 15 jours suivant son dépôt auprès du tribunal, faute de quoi il sera irrecevable.

Que se passe-t-il si le délai est dépassé ?

En principe, un recours formé après le délai de deux mois est irrecevable sauf exceptions :

• absence totale d’affichage conforme ;

• découverte tardive du permis (délai raisonnable étendu jusqu’à 1 an selon la jurisprudence).

Pratique locale : Nice et les Alpes-Maritimes

Dans le département des Alpes-Maritimes, comme partout en France :

• le délai de deux mois reste la règle pour les tiers ;

• l’affichage sur le terrain est la référence pour déterminer le point de départ du délai ;

• l’assistance d’un avocat en urbanisme est vivement recommandée pour éviter les pièges procéduraux.